Derecho Real de Superficie y seguridad jurídica a la inversión privada en el campo

3 de octubre del 2019

Por: Enrique Herrera.

Derecho Real de Superficie y seguridad jurídica a la inversión privada en el campo

En Colombia hay, según la Unidad de Planificación Rural Agropecuaria UPRA, 2 millones de predios informales y un poco más de 24 millones de hectáreas para formalizar. Sin embargo, la Agencia Nacional de Tierras hasta Agosto -y en este gobierno- sólo ha formalizado 73 mil 465 hectáreas.

Esta grave situación de informalidad de la propiedad rural – El 54% de los predios rurales están en condiciones de informalidad- frena la dinámica del mercado de tierras porque a fin de cuentas no se sabe quién es el propietario de un predio y ello facilita, por demás, las actividades ilícitas y aleja la inversión rural porque la seguridad jurídica es condición sine qua non para atraer la inversión legal y privada al campo. Para las áreas de coca la realidad es otra, la informalidad es una ventaja competitiva por cuanto no permite identificar al coautor de un delito: Si no se sabe quién es el propietario del inmueble donde se produce el ilícito, el cultivo de coca por ejemplo, difícil será imputar cargos.

La tierra no vale per se sino por lo que este encima de ella, valga decir, cultivos, infraestructura de riego y productiva, procesos de producción, agregación de valor, tecnologías aplicadas, inclusión al mercado y en fin, lo productiva y rentable que sea. No es la extensión de la misma sino lo rentable que pueda ser porque con mucha tierra se puede hacer poco (por ejemplo en el Vichada) y con poca mucho (por ejemplo en el Valle del Cauca o en las sabanas de Bogotá)

Por lo mismo hay que propiciar inversiones que estén encima de la tierra que es la que le proporciona valor agregado. El agro que pregona la izquierda es del siglo XVIII cuando no existían la Apps y en la que afirman que el valor es la tierra y no en lo que está encima de ella.

La tierra es un recurso limitado, finito y el acceso para su explotación debe procurarse por diversas vías jurídicas. El derecho real de superficie es una de ellas, el arriendo de bienes baldíos podría ser otra.

El Derecho real de superficie es según Wikipedia el derecho real temporal (20 o 30 años) que comprende la facultad de construir sobre el suelo de otro con derecho a apropiarse de lo que ha sido construido sobre el, en este caso, tierras rurales con vocación agropecuaria.

El derecho real de superficie para tierras rurales está estipulado, pero excepcionalmente, en el parágrafo primero del artículo 13 de La ley 1176 de 2016, la de ZIDRES, para aquellos ocupantes de predios baldíos que no cumplan con los requisitos para ser sujetos de reforma agraria. Es decir, si no se puede adjudicar un predio baldío en una zona ZIDRES abre la posibilidad de celebrar un contrato de derecho de superficie. A la fecha no se ha celebrado ninguno.

Y sobre la ley ZIDRES, a casi 4 años de su expedición, hay que decir que ha sido un rotundo fracaso porque sólo se ha constituido una pero en papel, la de Puerto López en el Meta. Reposa en los anaqueles de la UPRA con 175 mil hectáreas pero no en la realidad ni en la dinámica del mercado ni en la economía del Meta. Existe, eso sí, en las elucubraciones mentales y de escritorio de los funcionarios de turno.

El Derecho real de superficie para el agro es una figura jurídica en la que se ha venido insistiendo para incorporarla en el mundo jurídico colombiano pero a la fecha no se ha podido. En el ámbito de la infraestructura y transporte ya existe. Otros intereses pudieron. Se consagró en el articulo 105 de la ley del Plan Nacional de Desarrollo 2018-2022.

Eso sí, intentos para incorporar dicho derecho al agro ha habido.

El proyecto de decreto “Por la cual se adoptan disposiciones de ordenamiento social de la propiedad y tierras rurales y se dictan otras disposiciones para contribuir a la implementación de la Reforma Rural Integral contemplada en el Acuerdo Final para la terminación del conflicto y la construcción de una paz estable y duradera” que en su momento facultaba al Presidente Santos, a través del acto legislativo 01 de 2016, lo intentó. Estipulaba en su artículo 32 lo siguiente:

“Artículo 32. Derecho real de superficie. Créase el derecho de superficie como el derecho real por el cual el propietario de un predio rural, otorga a otra persona denominada superficiario, el uso, goce y disposición jurídica de la superficie del inmueble para emplearla por un tiempo determinado en actividades agrícolas, pecuarias, acuícolas, forestales o turísticas, haciendo suyo lo plantado, construido o ubicado en el inmueble”.

Pero al final y sin saber la argumentación se excluyó del Decreto 902 de 2017 la figura del Derecho real de superficie. Me imagino que fueron razones ideológicas de izquierda, particularmente de la CSIVI a través de la FARC que hacia de dedazo de toda promulgación jurídica.

En su momento, el Consejo Gremial señaló que el derecho real de superficie es un avance para el desarrollo de proyectos agrícola e inmobiliarios en Colombia y que sería una herramienta para otorgar seguridad jurídica y promover el negocio en el agro. Pero tampoco se pudo.

Esta columna estaría de acuerdo en qué, por consideraciones de tiempo costes y procedimiento y sin pretender abarcar porque el momento político no lo permite una ley de tierras o mejor, un estatuto de transformación productiva rural – incluir en una ley en trámite- unos artículos en el proyecto de ley “que regula el servicio público de adecuación de tierras y se dictan otras disposiciones en materia de riego y drenaje” el derecho real de superficie porque la historia lo ha comprobado: el desarrollo rural lo hace la iniciativa, innovación y la inversión privada.

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