El inicio de 2026 ha estado marcado por debates económicos tras conocerse dos datos relevantes: el incremento del Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMMLV) en un 23 % y el cierre del Índice de Precios al Consumidor (IPC) de 2025 en 5,10 %. Estas cifras han generado inquietud entre los propietarios de conjuntos residenciales sobre cuál debería ser el aumento adecuado de la cuota de administración.
En medio de la discusión, el presidente Gustavo Petro intervino públicamente y pidió a las asambleas de copropietarios que tengan en cuenta el comportamiento de la inflación al momento de realizar ajustes. El mandatario sugirió que el IPC es un referente más razonable que el salario mínimo para calcular posibles incrementos.
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Aunque muchos ciudadanos creen que la cuota debe aumentar cada año con base en el salario mínimo o en la inflación, la normativa colombiana establece un procedimiento distinto.
La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, no determina un porcentaje obligatorio de ajuste anual. Por el contrario, señala que el valor que paga cada propietario se define según los coeficientes de copropiedad y el presupuesto aprobado por la asamblea general.
Esto significa que no hay una fórmula automática atada ni al IPC ni al SMMLV. Cada conjunto residencial debe analizar sus propios gastos y necesidades antes de fijar nuevas tarifas.
El papel de la asamblea de propietarios
De acuerdo con la legislación vigente, la asamblea general de copropietarios es la encargada de tomar decisiones financieras dentro de un edificio o conjunto. Entre sus funciones principales están:
- Aprobar el presupuesto anual de gastos.
- Definir las cuotas ordinarias y extraordinarias.
- Autorizar incrementos en el fondo de imprevistos.
Por esta razón, cualquier modificación en la cuota de administración depende exclusivamente de lo que apruebe este órgano directivo y no de una disposición externa.
¿Cómo se calcula realmente la cuota?
El valor que paga cada residente no es uniforme para todos. Según expertos en propiedad horizontal, el ajuste debe corresponder al aumento de los costos operativos, como servicios de vigilancia, aseo, mantenimiento, seguros y administración.
Además, la ley establece que el cobro se distribuye según el tamaño de cada inmueble. Es decir, quienes tienen apartamentos o locales con mayor área construida suelen pagar una cuota más alta que los propietarios de espacios más pequeños.
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El artículo 26 de la Ley 675 precisa que los coeficientes de copropiedad se calculan con base en el área privada de cada bien frente al área total del conjunto, lo que explica las diferencias entre un vecino y otro.
En conclusión, el incremento de la cuota de administración en 2026 no está determinado por un porcentaje general para todo el país. Cada copropiedad deberá evaluar su situación financiera, los gastos proyectados y las decisiones que adopte su asamblea.
Por ello, el llamado de expertos y autoridades es a que los propietarios participen activamente en estas reuniones y revisen con detalle el presupuesto antes de aprobar cualquier aumento.
