La escena se repite del Valle de Aburrá al Oriente: jóvenes que encadenan roommates para sobrevivir, familias que se alejan cada vez más del trabajo o el estudio, adultos mayores que destinan media pensión al alquiler. Los arriendos empujan hacia arriba mientras la oferta en alquiler es insuficiente; cuando un inmueble se desocupa y vuelve al mercado, el salto puede llegar hasta 50% por la escasez, y apenas entre 18% y 20% de las viviendas nuevas entran efectivamente al mercado de arrendamiento. Es la foto de un mercado tensionado, no un bache coyuntural. Lo ha señalado incluso la Lonja de Medellín y Antioquia: el desbalance entre demanda y oferta ha presionado los cánones de manera persistente.
Detrás del golpe al bolsillo hay una geografía de la desigualdad habitacional que no podemos ignorar. El diagnóstico departamental es nítido: en Antioquia hay alrededor de 576.886 viviendas con deficiencias (estructurales y no estructurales). De ellas, 135.365 requieren una solución nueva (déficit cuantitativo, 5,7% del total). ¿Dónde pega más? Urabá concentra cerca de 63.987 viviendas en déficit y el Bajo Cauca supera el 20% de unidades en condiciones deficitarias. En el frente cualitativo —mejoramiento y servicios— el rezago toca 434.520 viviendas (18%). No es un problema de nicho: es el mapa de la exclusión habitacional en subregiones enteras.
A ello se suman señales de empeoramiento en condiciones básicas. Entre 2019 y 2023 subió el porcentaje de personas viviendo en viviendas sin servicios públicos (de 3,7% a 4,9%). Las brechas subregionales son claras: Urabá (30,5%), Nordeste (23,1%) y Bajo Cauca (22,3%) encabezan el ranking de Necesidades Básicas Insatisfechas, con cargas altas de dependencia económica y deficiencias en habitabilidad. En román paladino: allí arrendar no solo es caro frente a ingresos informales o inestables, sino que además se hace en condiciones peores. La política pública no puede mirar solo al Valle de Aburrá; debe “ver” con la misma nitidez al Urabá profundo, al Nordeste, al Bajo Cauca y sus ruralidades.
En el Valle de Aburrá, la presión sobre el arriendo combina tres fuerzas: reconversión de viviendas hacia usos de renta corta, hogares más pequeños (más unipersonales), y una demanda que no encuentra suficiente oferta asequible en barrios bien conectados. De hecho, la propia gremial inmobiliaria recogida por Camacol y Metrocuadrado describe un mercado donde los negocios de propiedad raíz cambian de composición y los arriendos reingresan con fuertes ajustes, alimentados por la baja participación de vivienda nueva destinada a alquiler. Resultado: desplazamiento hacia periferias, tiempos de viaje más largos, y una ciudad que expulsa en silencio.
La macro tampoco ayuda a aflojar la cuerda. Aunque la inflación nacional cerró 2024 en 5,20%, y por ley los reajustes anuales del arriendo no pueden superar el IPC del año anterior (Ley 820 de 2003), los precios efectivos de arriendo siguen sumando presión a lo largo de 2025: en julio, el arriendo efectivo y el imputado avanzaron 0,32% en el mes; en el acumulado del año ya aportan entre 3,5% y 3,8% al IPC. En términos sencillos: incluso con el “tope” legal, el costo del alquiler no está cediendo lo suficiente para aliviar el esfuerzo de los hogares.
Si miramos Oriente (Rionegro, La Ceja, El Retiro), el auge demográfico y de servicios empuja los cánones hacia arriba mientras la vivienda en arriendo asequible no crece al mismo ritmo. En Suroeste y Occidente, donde el déficit cualitativo rural pesa más, el problema es doble: pagar por arriendo que no resuelve servicios ni calidad. En Magdalena Medio y Norte, el menor dinamismo económico se traduce en ingresos más frágiles y, por tanto, en un mayor esfuerzo del hogar para pagar techo. Esta heterogeneidad obliga a soluciones diferenciadas por subregión —no hay un “tratamiento único” para un problema que no es igual en todas partes—, pero sí un hilo conductor: hoy arrendar en Antioquia compromete demasiado del ingreso y posterga proyectos de vida.
Desde la orilla política, vale decirlo con claridad: el arriendo es agenda de país. No basta con programas de acceso a crédito para compra; debemos aceptar que una proporción creciente de hogares vivirá de alquiler por largos periodos y que ese mercado requiere reglas modernas, oferta pública y privada suficiente, y protección efectiva al arrendatario. Aquí el Gobierno Nacional tiene banderas que debemos profundizar —construcción de vivienda social, mejoramiento integral de barrios, robustecimiento de Mi Casa Ya y su componente para VIS/VIP—, pero el próximo Congreso debe entrar de lleno a legislar el arriendo.
Se necesita un proyecto que mantiene el ancla del IPC de la Ley 820, pero cierra vacíos de transparencia y previsibilidad; que habilita suelo y crédito para construir vivienda en arriendo asequible; que crea un instrumento de garantías para hogares vulnerables; y que coordina Nación, Departamento y municipios para que el acceso a techo deje de ser un lujo. Porque sin una política seria de arriendos, Antioquia seguirá pagando más para vivir peor.
