Lo que durante años fue la principal puerta de entrada a la vivienda propia para los hogares de menores ingresos en Colombia hoy se ha convertido en un objetivo cada vez más lejano. La Vivienda de Interés Social (VIS), diseñada para facilitar el acceso a un techo digno, enfrenta una transformación profunda impulsada por el aumento sostenido de sus precios y por un modelo que, según expertos, ya no responde a la realidad económica de su público objetivo.
Las cifras muestran con claridad la dimensión del problema. En 2015, el valor de una VIS se ubicaba en $96.652.500. Once años después, en 2026, el precio máximo permitido alcanzó los $262.635.750 en ciudades como Bogotá, Medellín y Cali, lo que representa un incremento de $165.983.250 en poco más de una década.
El golpe más reciente se produjo tras el incremento del salario mínimo del 23,7%, que elevó de manera automática el techo de la VIS. Para miles de familias que ya estaban vinculadas a proyectos inmobiliarios, la noticia fue inesperada: debían conseguir casi $49 millones adicionales para completar la compra de su vivienda.
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Este ajuste, ocurrido en cuestión de días, dejó por fuera del mercado a numerosos compradores que ya habían hecho planes financieros, ahorros y compromisos crediticios. El alza evidenció una debilidad estructural del sistema: la indexación directa de la VIS al salario mínimo, un mecanismo que amplifica los incrementos en pesos cuando la base salarial crece de forma significativa.
El Gobierno propone desindexar la VIS del mínimo
Ante este escenario, el Ministerio de Vivienda presentó un proyecto de decreto que busca modificar las reglas de juego. La iniciativa propone desligar el precio de la VIS del salario mínimo y fijar un tope único de 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV) para todo el territorio nacional.
Según el artículo 1 del borrador, el valor máximo de la VIS sería el mismo tanto en grandes capitales como en municipios intermedios, sin diferencias por ubicación. El documento también aclara que el precio no podrá quedar sujeto a mecanismos de indexación automática al salario mínimo una vez se haya firmado la promesa de compraventa.
Aunque el decreto no establece una fecha concreta de aplicación, sí indica que comenzará a regir tras su firma oficial y publicación, como ocurre con este tipo de normas.
Advertencias de expertos: alivio temporal y riesgos a largo plazo
La propuesta generó reacciones inmediatas en el sector económico y constructor. José Manuel Restrepo, exministro de Hacienda y rector de la Universidad EIA, sostuvo que la medida puede transmitir una sensación de alivio para los compradores actuales, pero advirtió que en la práctica podría ser contraproducente.
Restrepo explicó que la vivienda VIS es un proyecto de largo plazo, en el que los costos no permanecen estáticos. Salarios, tasas de interés, insumos, licencias y gastos financieros aumentan con el tiempo, muchos de ellos influenciados por decisiones del propio Estado. Por ello, recordó que la indexación quedó definida en el Plan Nacional de Desarrollo, lo que abre un debate sobre la legalidad de modificarla mediante un decreto.
Desde la óptica del mercado inmobiliario, Andrés Giraldo, gerente de Growth Lab – Consultoría Inmobiliaria, advirtió que la propuesta puede generar incertidumbre y frenar el lanzamiento de nuevos proyectos VIS. Además, subrayó que el modelo actual ya presenta una distorsión evidente.
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Hoy, el 85% de la oferta VIS se concentra en el valor máximo legal permitido: 150 salarios mínimos, una cifra que excluye a quienes ganan uno o dos salarios mínimos mensuales, precisamente el público al que estaba dirigida esta política.
El contraste histórico es contundente. En 2010, un hogar con un subsidio de 30 salarios mínimos debía completar cerca de $62 millones para adquirir una VIS. En 2024, ese esfuerzo ascendió a $170 millones, es decir, $110 millones adicionales frente a hace 15 años.
El aumento del precio se traduce directamente en cuotas impagables. Según un análisis de Growth Lab, financiar el 80% de una VIS a 20 años, con una tasa cercana al 12%, implicaba en 2025 cuotas mensuales de $1,7 millones, superiores al salario mínimo de ese año. En 2026, la situación es aún más crítica.
Para una familia que gana dos salarios mínimos, destinar uno completo al pago del crédito hipotecario resulta inviable. “Eso ya no puede llamarse vivienda de interés social”, concluyó Giraldo.
